原標題：降傭金是把雙刃劍？二手房買家需謹防

近期，房地產業內有個話題引發熱議。《住房和城鄉建設部市場監管總局關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》）中提到，房地產經紀對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。

房產買賣服務費，也即是業內說的二手房買賣傭金。此《意見》一出，房產經紀、買賣雙方、中介公司等多方反應各不相同。苦嘆者有之，鼓掌者有之。就廣州二手房市場而言，買賣傭金從2014年起已走向了市場化，目前房產中介公司的主流傭金水平為業主和客人雙方共1.3%-2.3%。雖然此次《意見》再提降低服務費用，不過強調了“合理”二字。這也意味著，真要降低二手房買賣傭金，需根據市場需求謹慎而為。畢竟，傭金降價也是一把雙刃劍。

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二手房交易傭金是購房者主要支出之一

二手房交易的活躍程度和很多因素有關

廣州中介費普遍收1.3%-2.3%傭金

2023年4月，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）為10041宗，雖然環比下降了約18%，但月度逾萬宗的成交水平，也算近三年月度的中上水平。眾多的二手房交易會涉及買賣傭金，廣州的二手房買賣傭金怎么收？

羊城晚報記者走訪發現，現階段廣州二手房買賣傭金并沒有統一的標準。就貝殼找房這個大平臺上的房產中介來說，它們的二手房買賣傭金據介紹基本是總成交價的2.2%-2.3%（上限設定為3%），由業主和客人雙方共同承擔，不過如果放盤的業主不愿意承擔其費用，則要由買家來承擔。據了解，進駐該平臺的中介公司如鏈家、德佑、住商不動產等都會按照此標準收費。記者以買家身份咨詢了德佑門店一位店長，對方表示公司傭金按統一標準收取，不過，如果是金額大的房源，可能會看具體情況有優惠政策。

廣州還有一些知名的大中介品牌如中原地產、合富置業等，它們的傭金收費標準相對規范，例如中原地產的二手房交易傭金一般為業主（賣家）1%，買家2%，遇到高端物業成交，傭金也會有可談空間。

上述品牌之外，裕豐地產也是廣州具有較高知名度的房產中介公司，2021年時，該公司宣布二手房買賣統一向買賣雙方各收取房屋總成交價的0.69%、共計約1.38%的傭金，成為業界熱議話題。

當然，月度成交逾萬宗的廣州二手房市場中，還有不少中小型中介公司，它們的二手房傭金收費浮動性比較大。從業十多年的房產經紀人徐小姐坦言，這幾年樓市行情不如以往，有些經紀人為了搶單，會輕易降低傭金，“有些單的傭金，不到1%就能成交。”

傭金標準高低不一，公開明細是關鍵

對于2%左右的二手房交易傭金，不少消費者會認為這些都能歸房產經紀人所有，事實上，經紀人并不能拿足這成交總價的2%。一位知名品牌中介公司的經紀人告訴記者，很多時候，一套房源的成交很不容易，最多的環節，可以涉及23個。“在我們公司，在尋找一套房源開始，就有多種分工，比如負責溝通原業主的、專業定價的、尋找買家的、帶看房的、保管鑰匙的……一旦這套房源成交，所有參與者都能按比例進行傭金分配。有時候，最終簽單的經紀人獲得的傭金，還不如發現房源的經紀人傭金多。”

近年來，廣州二手房的成交難度不小，一位知名品牌房產中介的經紀人說，自己一張總價800萬元的單，前后跟進了兩年，直至今年4月份才成交。一方面，二手房源成交速度慢，另一方面，房產經紀人的競爭非常激烈，故對于《意見》提到的合理降低住房買賣服務費，不少業內人士表示需要兩看。

對于二手房買家而言，傭金的下降，意味著可以節省一筆購房支出。一套500萬元的房子，以2%計算，買家支付的傭金就是10萬元，如果降到1.5%，則能減少2.5萬元的支出。

但與此同時，傭金下降，會否導致房產經紀服務質量下降，甚至出現其他環節增加收費的情況呢？事實證明，確實有可能。有些買家選擇了低傭金的中介公司，買二手房不查冊，由于不了解房源的深層情況，最終買了房子卻發現沒有了學位，這種現象并不少見。有些買家也愿意首選大的房產中介品牌，雖然傭金會高一些，但他們認為服務有保障，也有相關的投訴和理賠機制，能花錢買安心。

廣州市房地產中介協會曾發布過一組數據，2021年有關房地產中介服務的“12345”熱線及投訴案件共計1296宗，其中關于“亂收費”內容多達135宗，包括收費項目標準不透明，強制或捆綁收費，或未按中介服務合同約定收取中介服務費、收取合同約定以外的費用等。

因此，降低二手房交易傭金對買家、對行業而言并不一定是好事，關鍵還在于房產中介須將各種收費明細表公開，并明確細化的職責和違約責任，令消費者的消費更加透明。

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為節省中介費而“跳單”屬違約行為

二手房買賣傭金一直是房地產業內的熱門話題之一，涉及買賣雙方和房產中介公司共三方關系。在廣州，除了房產經紀人會降低傭金搶單外，也有一些買家為了省下中介傭金而進行“跳單”——指買家與中介公司訂立委托協議并接受中介經紀服務后，為少交或不交中介費，利用中介經紀提供的資源信息或服務，繞開中介經紀直接與房源業主訂立合同。

在記者一天的走訪過程中，起碼有四位經紀人向記者吐槽自己被“跳單”的經歷，有經紀人坦言，自己和全部同事都被“跳單”過。

廣州市中級人民法院曾辦理過不少“跳單”的案例。辦理案件的法官介紹，為保障中介經紀的合法權益，約束違背契約精神的不誠信行為，民法典第九百六十五條對“跳單”行為進行了法律規制。

法官提醒，在中介公司勤勉履責的前提下，買賣雙方應當恪守中介服務合同的約定，支付中介報酬或者支付中介公司從事中介服務支出的必要費用。買賣雙方“跳單”的行為，是不尊重中介公司的勞動成果、有悖于民法典中誠實守信原則的違約行為。

更值得一提的是，“跳單”行為可能增加房產交易風險。如業主“一房二賣”、業主隱藏房源真實信息或虛構信息等，買賣雙方最終可能既要支付中介報酬，還要卷入房屋買賣合同糾紛中，最終可能在時間、精力、金錢等多方面得不償失。天河區一位資深房產經紀人向記者介紹過一個案例：有人向業主租房，取得鑰匙之后即帶人來看房，冒充真正業主，騙取相當數額的押金之后，便逃之夭夭。由于買方無法確定賣方是否就是業主，這讓買方承擔一定的交易風險。但如果有中介公司的監督和擔保真房源和真業主，將會使交易風險大大降低。（文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞）