不僅從年初開始的調控風暴未見停歇，中國樓市可能還面對經濟周期切換帶來的波動。多重因素疊加，近期樓市，特別是炒房客將迎來四大“利空”。

其一，多地“圍剿”經營貸違規流入樓市。這一回，一線城市幾乎同步行動。北上廣深四城全面排查轄區內銀行機構，防止經營性貸款等信貸資金違規流入房地產市場。

各地還公布了排查結果。比如：北京市銀保監局日前公布，自查發現，2020年下半年以來，涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元(人民幣，下同)。廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。深圳市近日通報經營貸專項核查結果稱，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。

經營貸、消費貸等違規資金在去年以來部分城市的一輪房價升溫中，扮演了推波助瀾的角色。為了支持實體經濟，不少銀行在疫情期間推出了低息的經營貸產品或對經營貸提供貼息，優惠后，經營貸年化利率低至3.8%左右，而各地商業按揭貸款利率普遍高于5%。利差帶來的套利空間，讓一些炒房客鉆了空子，一些原本不具備購房能力的人，“強行上車”，推高了樓市熱度。

其二，學區房熱受到政策打擊。學區房一直是房地產市場的特殊存在，歷來是樓市炒作的重點之一。去年下半年以來，深圳、上海等地二手房價的一輪快速上漲大都從學區房的升溫開始。

近期，上海發布教育新政，從2022年開始，上海名校高中50%-65%的入學名額，將公平地分配給各個區或學校。去年北京西城區也推出“多校劃片”等政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期各地推出的諸如：“多校劃片”“名額均分”“大學區制”“公民同招”等政策，其共同特點就是學校之間、學生之間的競爭越來越激烈。一旦競爭大了、開始拼成績了，學區房的作用就降低了。他認為，一直高燒不退的學位房，“降溫”模式已開啟。

其三，調控深入二手房領域。在深圳發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格之后，成都市也在近期發布的樓市新政中，提出“建立二手住房成交參考價格發布機制”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，過去調控主要以新房調控為主，通過限制土地、新房價格來影響市場預期，但對分散的二手房市場缺乏有效的調控工具。近期調控出現向二手房市場轉移的趨勢。

許小樂指出，從深圳開始，通過二手房官方指導價的方式，引導消費者、銀行理性評估房屋價值，能夠將房價漲幅控制在一定合理區間。春節以來，深圳二手房市場交易量回落到低位，房價上漲勢頭得到遏制。

其四，多國開啟加息周期，流動性拐點或出現。

近期，巴西、土耳其、俄羅斯先后加息，成為疫情以來首先進入加息周期的經濟體。多位經濟學家預測，對全球大多數國家而言，新一輪加息周期或將開啟。

知名經濟學家任澤平稍早時表示：“我們可能正站在流動性的周期性拐點上。”他認為，2021年一季度前后，隨著經濟復蘇的頂部區間正在到來，通脹預期抬頭，貨幣政策回歸正常化，信用政策結構性收緊，將迎來廣義流動性的周期性拐點。

過去幾十年，全球性貨幣超發、低利率，導致了股市、房產等資產價格大漲。流動性拐點一旦出現，或將對樓市帶來直接影響。

任澤平指出，2020年在低利率和貨幣寬松的推動下，房地產市場的復蘇對3月份以來的經濟復蘇周期貢獻明顯。但是，隨著5—6月以來貨幣政策回歸正常化、邊際收緊，未來房地產銷售和投資均面臨回落壓力。(記者 龐無忌)