6月，上海發(fā)布了“十四五”舊區(qū)改造總體目標，計劃2021年完成成片二級舊里以下房屋改造70萬平方米、3.4萬戶，2022年計劃完成改造40余萬平方米、2.2萬戶，全市中心城區(qū)成片舊區(qū)改造將于明年全部完成。

十四五期間，計劃完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造48.4萬平方米、受益居民1.7萬戶。這意味著，上海中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造接近尾聲。目前，中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋未改造存量僅余110余萬平方米。

十三五期間，上海計劃完成二級舊里以下房屋改造240萬平方米，超額完成約281萬平方米，完成率117%。十四五期間，二級舊里改造任務計劃總量為159.4萬平方米，僅為十三五計劃總量的66%。

上海的成片二級舊里以下改造量總量減少，但改造速度有所提升，2021年計劃量為70萬平方米，計劃量同比增加27.3%。

800億城市更新基金成立，舊改進程再加速

為廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進城市可持續(xù)更新和發(fā)展，六月初，上海地產(chǎn)集團與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立了800億規(guī)模的城市更新基金。基金由本地國企，規(guī)模開發(fā)商與險資共同成立。

城市更新基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，促進上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風貌保護，有力推動上海城市更新進程。

對于招商蛇口、中交集團、萬科集團、保利發(fā)展等入局城市更新基金的企業(yè)，將依托城市更新基金深入?yún)⑴c，擴大自己的舊改版圖。

政企合作共贏，綠城、葛洲壩入局

對于未參與城市基金的房企，與中心城區(qū)政府合作是入局城市更新的途徑之一。

上海城市更新自2019年以來采用“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”的政策，區(qū)政府作為把關人，引入企業(yè)一同參與二級舊里以下房屋改造，這一政策有效地推動了城市更新的進程。

數(shù)據(jù)顯示，自采用上述政策以來，成片二級舊里以下房屋改造進程明顯加快，完成量增長迅速，2019年同比增長29.5%，2020年同比增長36.2%。

近期，開發(fā)商也開展行動。五月，綠城與上海黃浦區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將深化全方位合作，進一步加強在投資促進、城市發(fā)展、舊區(qū)改造等領域的協(xié)同發(fā)展。

六月初，葛洲壩另辟蹊徑，攜手上海金山區(qū)在片區(qū)開發(fā)、城市更新、綜合交通、文旅康養(yǎng)等領域密切合作，攜手實現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展。

土拍定向掛牌，征地流程加速項目周轉

房企通過土拍市場拿下城中村改造用地，是政企合作的一種表現(xiàn)形式。

根據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，在2021年上海第一次集中供地上，共出讓6宗城中村改造用地，其中4宗涉宅地，均底價成交。

其中，寶山大場鎮(zhèn)聯(lián)東村兩宗地被大華以14.66億元摘得，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)地塊被俊發(fā)聯(lián)合體以15.4億元拿下，奉賢新城肖塘地塊則被奉賢國資委以13.64億元拿下。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場、觀點指數(shù)整理

城中村改造用地掛牌出讓一般為定向出讓，由區(qū)政府遴選合格參與方，改造主體一般是由開發(fā)商與當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟聯(lián)合社合資或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建。

征地流程由政府完成，須經(jīng)過兩輪征詢，一輪要征求居民意見“是否愿意改造”，若超過90%的居民同意，政府部門就會出臺相關的征收補償征求意見稿，根據(jù)居民的建議適當調(diào)整，之后還要根據(jù)入戶量房的面積，出具每套房屋的征收價格。

第二輪征求意見，要看居民是否接受改造方案，若簽約率超過85%，即為征收生效。

相較于企業(yè)下場與村民商談征地細節(jié)，上海征地流程由政府完成無疑縮短了企業(yè)投入的周期，加快了項目的周轉。

由于開發(fā)商與區(qū)政府直接對接，并且集中一區(qū)開發(fā)區(qū)域聚集性較強，有利于打造品牌效應。據(jù)統(tǒng)計，2019-2021年上半年，在城中村改造項目上落子的主要有大華、上實城開、陸家嘴、中環(huán)、萬科、中海、俊發(fā)、瑞安、佳兆業(yè)等房企，房企城市更新項目聚集在同個行政區(qū)中。

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場、觀點指數(shù)整理

大華集團在寶山區(qū)的城市更新參與度較高，2018年拿下寶山區(qū)4宗城中村改造用地，2019年摘得7宗，而今年又補倉兩宗。

值得注意的是，萬科在2019到2020年逐漸入局寶山區(qū)城中村改造項目，2020年大華在貨源充足和外來房企競爭的疊加下，在寶山顆粒無收。但因“圍標”事件影響，2021年上海第一批集中供地萬科無緣參與，大華獨得寶山區(qū)兩宗城中村改造用地。

得益于2018-2019年的布局，目前大華在寶山區(qū)的待售貨值較多，多數(shù)樓盤定位為剛需型，在市場表現(xiàn)出色。

今年4月入市的兩新盤大華錦繡四季和大華公園薈，地塊均為2019年摘得，其中前者開盤當日去化90%，而大華公園薈觸及積分制，開盤首日售罄。6月加推的兩新盤大華朗香公園里和大華城市公園均觸及積分制，當日售罄。

中海則深耕普陀區(qū)，2020年前2月接連拿下3宗城中村改造項目，其中兩宗商辦，1宗涉宅地。但同樣由于“圍標”事件影響，目前在上海公開市場拿地或有一定難度。

而中海、萬科日前加入的城市更新基金，或有利于打破目前拿地困局。

城市更新布局展望

上海城市更新進程加速，近兩年將完成成片二級舊里以下房屋改造任務，同時轉向攻堅零星二級舊里以下房屋改造。并且對歷年來中心城區(qū)剩余的30塊“毛地”(涉及二級舊里以下房屋約52.8萬平方米，居民約3.6萬余戶)，加大處置力度。

對于已加入城市更新基金的開發(fā)商而言，依托城市更新基金平臺，與本地國企在城市更新領域合作是最優(yōu)解。

對于想入局或擴大城市更新份額的其他規(guī)模房企，與中心城區(qū)政府合作是首選方案，也可以先進場零星二級舊里以下房屋改造項目，以撬動市場。

對于本地房企而言，雖然有著主場優(yōu)勢，但在外來房企的入場下拿地難度也有所增加。城中村改造項目資金成本相對較低，相對其他城市，上海的城市更新項目周期較短，去化快，本地房企應該深化與區(qū)政府的合作，尋找拿地機會。

此外，也可以著眼于其他城市，擴大布局范圍。