近兩日，國際評級機構穆迪接連下調(diào)了十余家房企的信用評級或評級展望。而不久前，另兩家國際評級機構標普、惠譽也下調(diào)了多家房企的評級。三大國際評級機構輪番下調(diào)房企評級反映出房企償債壓力加大，當前房企融資能力下滑，加之銷售回款不景氣，壓力可想而知。此外，四季度的融資環(huán)境放松或對房企償債能力改善有限。

三大評級機構輪番下調(diào)房企評級

10月18日，國際評級機構穆迪接連下調(diào)了十余家國內(nèi)上市房企的信用評級或評級展望，其中包括綠地、陽光城、富力、佳兆業(yè)、奧園、合生創(chuàng)展、祥生、中梁等多家知名上市房企。

報告顯示，穆迪對佳兆業(yè)、富力、奧園、綠地等企業(yè)信用評級有所下調(diào)，例如其對佳兆業(yè)的評級從B1下調(diào)至B2，對富力的評級從B2下調(diào)至B3，而對領地、三盛、合生創(chuàng)展等評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”。

穆迪下調(diào)房企評級的核心原因為房企償債能力下降。例如，穆迪將陽光城評級由B1下調(diào)至B2，主要考慮到近期債市動蕩，陽光城以合理資金發(fā)行新債券，面臨不確定性。報告稱，截至2022年年底，陽光城有大量在岸和離岸債務到期，包括11億美元的離岸債券和101億元人民幣的境內(nèi)債券。

實際上，本月的不久前，標普和惠譽也對部分國內(nèi)房企下調(diào)了評級。例如，標普將富力評級從“B”下調(diào)至“B-”，展望為負面，對綠地長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“B+”;惠譽也將鑫苑置業(yè)評級下調(diào)至“C”。

更有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，穆迪、標普和惠譽等三大國際評級機構下調(diào)房企評級行動累計達到90余次，超過去年全年的兩倍。

房企償債壓力較大

幾大評級機構緣何下調(diào)多家房企評級?據(jù)悉，房企流動性緊張，銷售層面不給力，加上整體融資環(huán)境偏緊綜合導致房企償債壓力加大或是主因。

合碩房地產(chǎn)機構首席分析師郭毅對中國商報記者表示，評級機構下調(diào)多家房企評級的導火索為前一階段以花樣年為代表的多家房企美元債暴雷。加上當前國內(nèi)金融環(huán)境相對緊縮，三道紅線管理較為嚴格，企業(yè)融資受到較大制約。而從銷售端來看，二批次集中供地全國層面紛紛流拍，未來房地產(chǎn)市場銷售前景不被看好。評級機構因此對國內(nèi)房地產(chǎn)市場感受悲觀，才做出對特殊房企的融資風險提示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面對中國商報記者表示，評級機構下調(diào)房企評級一是受到當前房地產(chǎn)行業(yè)的融資、經(jīng)營環(huán)境等市場情緒影響，疊加行業(yè)具有周期長的特征，使得部分企業(yè)發(fā)展的不確定性較高;二是房企償債壓力較大，同時行業(yè)內(nèi)違約事件密集發(fā)生，部分現(xiàn)金流不充裕的房企資金流動性風險較高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，所謂評級，就是機構綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等，將企業(yè)評定為不同的等級。下調(diào)評級，主要反映評級機構對房企信用風險的擔憂。具體來說，就是房企到期債務的償還能力下降，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，再融資能力下降，信用風險暴露。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也對中國商報記者提到，幾大評級機構下調(diào)房企評級都普遍關注了房企流動性和償債能力，客觀上要求這些房企近期改善此類指標的水平。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入10月，房地產(chǎn)美元債全面出現(xiàn)危機，先后有綠地、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。

房企融資能力下降

實際上，近來國內(nèi)融資環(huán)境偏緊，房企融資能力下降，前三季度房企融資水平明顯下挫。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)七個月下降。今年1月-9月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資15252.3億元，同比減少17.0%。

此外，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水指出，ABS(資產(chǎn)證券化)暫停簽發(fā)是融資規(guī)模大降的主要原因，表明監(jiān)管對房企表外負債的融資模式已經(jīng)警覺，持續(xù)大半年的ABS發(fā)行熱潮逐漸退去。

克而瑞報告也顯示，進入三季度，信貸和非標政策仍處于高壓狀態(tài)，其中9月以來審計署進駐20多家金融資產(chǎn)管理公司嚴查違規(guī)地產(chǎn)融資，同時監(jiān)管層也對多家信托機構和地方金交所的存續(xù)產(chǎn)品開展清查工作，涉房非標融資幾近暫停。

隨著融資持續(xù)收緊，房企發(fā)債難度加大。據(jù)克而瑞監(jiān)測的95家樣本房企債券融資來看，今年前三季度新發(fā)行債券金額同比增長分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發(fā)行債券明顯縮量。此外，疊加今年前三季度償債高峰的來臨，很多房企較難實現(xiàn)借新還舊，只能利用自有資金來償還舊債，凈融資呈持續(xù)凈流出狀態(tài)。今年三季度樣本房企凈發(fā)債額為-607.4億元，而去年同期則為734.3億元。

而評級機構下調(diào)房企評級會進一步惡化房企的融資能力。匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖對中國商報記者坦言，評級下調(diào)對房企最大的影響是債息率的增高，房企海外發(fā)債后意向投資者將有所減少，房企美元債的借新還舊能力會持續(xù)下降。郭毅也表示，評級機構下調(diào)房企評級會影響房企未來海外發(fā)債的資金成本和債務的總體規(guī)模。

融資環(huán)境放松對房企利好有限

10月15日，央行在今年三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上曾表態(tài)，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，一定程度上造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。主要銀行應準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

這被外界解讀為房地產(chǎn)融資環(huán)境放松的信號。中指研究院認為，10月15日央行的表態(tài)是行業(yè)信貸壓力有所緩解的信號，四季度融資情況或有所好轉。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也認為，此次央行表態(tài)糾正對“三線四檔”的理解，是向房地產(chǎn)市場釋放了一個利好信號，信貸環(huán)境或將有所改善。

不過，郭毅對中國商報記者坦言，央行表態(tài)糾正對“三線四檔”的理解會帶來融資環(huán)境的適度放松，商業(yè)銀行也會適度放松對房企融資的監(jiān)管。但放松的步子不會太大，因為在整體政策層面，房地產(chǎn)開發(fā)領域融資環(huán)境單邊收緊是客觀存在的，房企整體融資環(huán)境還是處于緊縮狀態(tài)。

黃立沖也坦言，進入四季度后，國內(nèi)融資環(huán)境可能會出現(xiàn)一定改善，但房企海外的融資環(huán)境不會受國內(nèi)政策影響，而是與房企自身流動性等問題相關，因此不會有所改善。

克而瑞報告顯示，展望四季度，房企整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環(huán)比減少 19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。同時2022年上半年房企到期債券規(guī)模為3671億元，房企償債壓力持續(xù)。(記者 周子荑)