高層一系列表態(tài)為噤若寒蟬的房地產市場帶來陣陣暖意，機構普遍認為，下一步信貸政策或將出現(xiàn)實質性改善，房地產政策底的預期正逐步加強。

為穩(wěn)定市場預期，9月底以來央行連續(xù)3次提到維護房地產市場健康發(fā)展。10月15日，央行在第三季度金融統(tǒng)計數據新聞發(fā)布會上突出強調，“保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。10月20日，國務院副總理劉鶴在2021年金融街論壇致辭時表示，“目前房地產市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”同日，央行行長易綱、央行副行長潘功勝亦表達了同樣的維穩(wěn)信號。潘功勝表示，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設部和地方政府堅定地維護房地產市場健康發(fā)展，維護住房消費的合法權益。

高層一系列表態(tài)為噤若寒蟬的房地產市場帶來陣陣暖意，機構普遍認為，下一步信貸政策或將出現(xiàn)實質性改善，房地產政策的預期正逐步加強。

房地產數據全面回落，樓市下行風險隱現(xiàn)

近日，國家統(tǒng)計局陸續(xù)發(fā)布了1~9月份房地產開發(fā)投資和商品住宅銷售價格數據。開發(fā)投資方面， 1~9月全國房地產開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%，比1~8月份回落0.5個百分點，3月份以來連續(xù)7個月回落。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，今年以來，通過完善房地產市場的長效機制，抑制不合理需求，推動剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產企業(yè)依靠舉債盲目擴張，房地產市場總體上趨于平穩(wěn)，房地產投資、銷售和房價逐步趨于穩(wěn)定。

投資增速的下滑對經濟增長亦產生一定影響，據國家統(tǒng)計局數據，前三季度房地產增加值兩年平均增長4.8%，比上半年回落了1.3個百分點。

開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1~9月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長11.1%。其中國內貸款18770億元，下降8.4%，自6月開始進入下降通道以來已連續(xù)4個月持續(xù)下降;利用外資59億元，下降36.9%;自籌資金47212億元，增長6.1%;定金及預收款56689億元，增長25.6%，個人按揭貸款24124億元，增長10.7%。通過這一組數據可以看出，房企從銀行獲得開發(fā)貸款的難度越來越大，自籌資金、定金和預收款成為房企獲取資金的最重要渠道。

商品房銷售方面，1~9月商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%，其中住宅銷售面積增長11.4%。商品房銷售額134795億元，同比增長16.6%，其中住宅銷售額增長17.8%。前9個月的商品房銷售數據總體尚好，但值得注意的是，9月全國商品房銷售面積僅為16139萬平方米，同比下滑13.2%;9月單月銷售額15748億元，同比下滑15.8%。從7月份開始已經出現(xiàn)了連續(xù)3個月的單月下滑，這也是引發(fā)市場擔憂的重要原因。

商品房價格方面，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環(huán)比漲幅首次為負。9月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉為持平，二手住宅由上月上漲0.2%轉為下降0.4%;二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平，二手住宅由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%;二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。70個大中城市中，超過一半城市新房房價環(huán)比下跌，超過7成城市二手房房價環(huán)比下跌，且下跌城市數迅速擴大。

監(jiān)管部門密集表態(tài)，金融政策有望糾偏

連續(xù)出現(xiàn)的房企債務違約事件，以及土地市場和商品房市場驟然轉冷引起業(yè)績普遍擔憂，也引發(fā)了高層對金融風險的關注。9月底以來，央行連續(xù)3次強調“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”,同時要求銀行應合理支持房企的新開工項目貸款，支持。

10月20日，劉鶴、郭樹清、潘功勝等領導及金融高層在在2021年金融街論壇先后表態(tài)。劉鶴強調，“目前房地產市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。潘功勝也表示，下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設部和地方政府堅定地維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。

10月21日，國新辦舉行三季度銀行業(yè)保險業(yè)數據信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會。中國銀行保險監(jiān)督管理委員會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞表示，近年來銀保監(jiān)會牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，堅決貫徹落實房地產長效機制要求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉忠瑞介紹，目前銀保監(jiān)會在房地產領域主要開展五方面工作：

一是督促銀行落實房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩(wěn)中趨緩。

二、保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

三是因城施策，指導派出機構配合地方政府做好房地產調控，促進各地房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

四、嚴肅懲治違法違規(guī)行為。銀保監(jiān)會會同住建部和人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，指導各地開展專項排查，做好違規(guī)問題的整改問責，經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的問題得到了有效的遏制。持續(xù)四年開展全國性房地產專項檢查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為依法進行處罰。

五、穩(wěn)妥做好對住房租賃市場的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會同人民銀行推進房地產投資信托基金試點。

分析金融監(jiān)管高層一系列表態(tài)，大致可以透露出以下幾方面信息：

01 房企個案風險總體可控，但也要避免其風險傳染至其他房地產企業(yè)和金融部門，同時要保護好購房者的合法權益。

意味著不會因為個別房企的風險而調整房地產調控方向、出臺大力度“救市”措施。主要任務還是修復市場情緒，恢復對行業(yè)健康發(fā)展的信心，同時對個別房企風險進行隔離，依法依規(guī)處置不良資產和債務，保證項目的正常運轉和項目交付，避免出現(xiàn)項目爛尾。

02 房地產金融政策在理解和執(zhí)行中存在偏差，需要糾偏。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾10月15日在2021年第三季度金融統(tǒng)計數據新聞發(fā)布會上表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。對此，銀保監(jiān)會表示，將指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

個貸方面，由于對銀行信貸的集中度管理，今年以來多數銀行收緊了住房貸款發(fā)放額度，放款速度也大幅延長，嚴重影響了住房消費，同時制約了房企的資金回籠。針對這一情況，銀保監(jiān)會近期也表示，將督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。

03 保障房REITs試點將加速推進。

今年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(簡稱“958號文”)明確將“保障性租賃住房”納入我國公募REITs試點范圍。根據銀保監(jiān)會的表述，目前會同人民銀行推進房地產投資信托基金試點。試點的落地將進一步拓寬直接融資渠道，有效緩解房企融資壓力。

金融高層的密集表態(tài)對市場也產生了立竿見影的效果。再融資方面，10月20日，北京住總獲批發(fā)行10億元中期票據, 其中5億元募集資金擬用于償還“21京住總SCP001”超短期融資券，剩余5億元用于償還到期借款。同一天，天津城投獲批發(fā)行10億元超短期融資券，發(fā)行期限為120天，募集資金全部用于償還天津城投本部存量債務。個貸方面，一些地方貸款審批放款有所提速，首套房貸利率也出現(xiàn)松動跡象。