11月2日，中國消費者協(xié)會公布了《第三季度全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》，同時發(fā)布了《商品房投訴情況專題報告》(以下簡稱 《報告》)。《報告》對房屋質(zhì)量、價外加價、違約、違規(guī)誘導(dǎo)購房人、中介等五大困擾消費者的問題進(jìn)行了分析。中消協(xié)指出，部分房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營者利用自身強(qiáng)勢地位，強(qiáng)迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權(quán)利，加重消費者責(zé)任，減輕、免除經(jīng)營者責(zé)任，對此應(yīng)予嚴(yán)厲制裁。

房屋質(zhì)量

暗藏玄機(jī)不勝防

《報告》指出，在房屋質(zhì)量方面，消費者投訴的主要問題有：一是房屋質(zhì)量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等;二是精裝修房暗藏玄機(jī)，如用材不實，高端宣傳、低標(biāo)配置，工藝粗糙、質(zhì)量不過關(guān)等;三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等;四是水電管線布設(shè)不規(guī)范，使用不合格、劣質(zhì)材料等，同一小區(qū)工程質(zhì)量相仿，出現(xiàn)質(zhì)量問題時容易引發(fā)群體投訴;五是房屋有質(zhì)量問題不及時維修或維修質(zhì)量差。

中消協(xié)認(rèn)為，當(dāng)房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴(yán)重質(zhì)量問題影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當(dāng)房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴(yán)重質(zhì)量問題時，保修期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)并對造成的其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

價外加價

變相抬高售房價

在房屋價格方面，消費者投訴的主要問題有：一是買房被要求購買裝修包、升級包等，變相提高房價，一些搖號熱銷樓盤的置業(yè)顧問隱晦地告訴購房者，不買“裝修升級包”就無法簽訂購房合同;二是隨意收取房價外費用，如團(tuán)購費、排號費、改造費、開戶費等;三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發(fā)商銷售時收取誠意金，選房時未經(jīng)消費者同意將誠意金轉(zhuǎn)為定金并開具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時以定金不退為由拒絕退款。

中消協(xié)指出，商品房買賣中，開發(fā)商經(jīng)常以認(rèn)籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然后通過合同將其轉(zhuǎn)化為定金，限制消費者解除合同的權(quán)利，使消費者權(quán)益遭受損害。消費者要注意查看相關(guān)票據(jù)和合同內(nèi)容，防止交費名目發(fā)生變化。

隱瞞夸大

違規(guī)誘導(dǎo)購房人

在售樓宣傳方面，消費者投訴的主要問題有：一是隱瞞房屋性質(zhì)，違規(guī)誘導(dǎo)消費者交易，比如隱瞞限售房情況(限售期內(nèi)不能過戶)、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限(大多為40年)等，損害消費者權(quán)益;二是通過圖片文字、現(xiàn)場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾;三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導(dǎo)不具備條件的消費者購房;四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務(wù)，比如周邊設(shè)施情況等;五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導(dǎo)交易，比如學(xué)區(qū)房、交通條件等。

中消協(xié)指出，消費者有權(quán)知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設(shè)施及周邊規(guī)劃。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”此外，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報的承諾、不得以項目到達(dá)某一具體參照物的所需時間表示項目位置、不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定、對規(guī)劃或者建設(shè)中的市政條件作誤導(dǎo)宣傳。對于房屋交易，消費者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。

花式違約

各種理由拒擔(dān)責(zé)

在合同履行方面，消費者投訴的主要問題有：一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等;二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符;三是開發(fā)商延遲交房，拒不承擔(dān)違約責(zé)任;四是交房后，不能及時協(xié)助業(yè)主辦理過戶;五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等;六是利用補(bǔ)充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

中消協(xié)指出，依法履約、合格交付是經(jīng)營者的應(yīng)盡義務(wù)。相對于消費者而言，開發(fā)商屬于強(qiáng)勢一方。一些開發(fā)商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補(bǔ)充協(xié)議等“繞開”示范合同、強(qiáng)迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權(quán)利，加重消費者責(zé)任，減輕、免除經(jīng)營者責(zé)任，消費者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地，對此應(yīng)予嚴(yán)厲制裁。

房屋中介

魚龍混雜要當(dāng)心

在房屋中介方面，消費者投訴的主要問題有：一是一些房屋中介弄虛作假，發(fā)布虛假房源信息、房源價格不透明、隱瞞房屋的真實情況等;二是有的存在亂收費現(xiàn)象，比如未告知或未經(jīng)消費者同意收取代辦費、銀行貸款手續(xù)費等;三是有些房屋中介違規(guī)操作，比如泄露買賣雙方個人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監(jiān)管、將購房款據(jù)為己有或者挪作他用等;四是有的中介公司及工作人員混淆網(wǎng)簽備案、網(wǎng)簽居間、抵押等概念，誤導(dǎo)購房人，使其支付首付與中介費后無法實現(xiàn)網(wǎng)簽過戶;五是有些利用格式條款侵害消費者合法權(quán)益或未按照合同內(nèi)容履約等。

中消協(xié)指出，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)如實向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，并就各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行如實告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人未履行應(yīng)盡義務(wù)，造成消費者損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(中國消費者報記者 任震宇)