經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的封控期后，6月1日上海正式解封，市場(chǎng)也正式重啟。

受疫情影響，上海樓市停擺。3月末至5月底，一批次多個(gè)項(xiàng)目延期開盤，土拍及房源上新推遲，樓市活動(dòng)全面中止。

6月1日，迎來解封的同時(shí)，上海也重啟了推遲已久的第一批集中供地，至6月8日，歷時(shí)5日的上海2022第一批集中供地，以36幅地塊全部出讓，835億成交額圓滿收官。

第二批集中供地也將開啟，6月13日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布第二批集中供地信息預(yù)告，第二批住宅用地?cái)M于6月末(6月27日-6月30日)集中發(fā)布出讓公告，7月下旬開始集中組織交易活動(dòng)。

供應(yīng)方面，上海2022年第二批次新房官宣，共計(jì)46個(gè)新盤，13151套房源，總上市面積達(dá)149.68萬平方米。

另外，開盤推售也重新開啟，6月1日保利·明玥霞光正式開盤，入圍積分為69.8。

報(bào)告期內(nèi)，政策利好不斷，“降息+降首套按揭利率下限”組合拳確定寬松基調(diào)。首套按揭利率的下調(diào)，能夠直接降低購房成本，更能激發(fā)居民的購房需求。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，其中提及首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行;按照“因城施策”的原則，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限。

此外，5月LPR利率下調(diào), 5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。

在“降息+降首套按揭利率下限”組合拳的影響下，首套住房按揭利率最低可降至4.25%，二套住房按揭利率未調(diào)整，要求不低于5年期LPR+60BP，對(duì)應(yīng)不低于5.05%

為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力，5 月 29 日，上海公布了《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，提出了重振經(jīng)濟(jì) 50 條措施，其中多條措施會(huì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)。

政策主旨是間接降低開發(fā)商成本，間接提高開發(fā)商的利潤率，完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

其中第29條提出建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時(shí)間。

土地方面，則是加大土地供地規(guī)模，并降低房企的拿地成本。方案第41條提出允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。

集中供地重啟

6月8日，歷時(shí)5日的上海2022年第一批次集中供地，以36宗地塊全部出讓，835億成交額圓滿收官。

36宗涉宅地塊中，有17宗地塊溢價(jià)成交，13宗地“觸頂”進(jìn)入了一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。閔行七寶、松江泗涇、松江新城、青浦趙巷，以及青浦西虹橋共6宗地塊觸發(fā)了“隨機(jī)值”。

拍地規(guī)則方面，上海本輪集中供地，取消招掛復(fù)合打分入圍方式，采用掛牌方式出讓方式，這在一定程度上降低了準(zhǔn)入門檻，同時(shí)，本次供地土地起拍樓面價(jià)與房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的價(jià)差有所增加，保證了房企一定的利潤空間。

今年首輪土拍國企、民企均有參與。招商蛇口共競(jìng)得4幅地塊，競(jìng)得地塊最多，總拿地金額169.45億元，青浦區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、徐匯區(qū)各摘得一宗地塊，金額最大的是普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊，拿地金額62.5億元。

其次為中鐵建、建發(fā)，分別競(jìng)得3幅地塊。民企亦有所獲，大華、金地等均摘得一宗地塊。此外，宸嘉發(fā)展在上海首次拿地，底價(jià)63.7億競(jìng)得普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)地塊。

6月13日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布第二批集中供地信息預(yù)告。第二批住宅用地?cái)M于6月末(6月27日-6月30日)集中發(fā)布出讓公告，7月下旬開始集中組織交易活動(dòng)。

6月2日~6月10日，上海土地市場(chǎng)共推介40幅涉宅用地，總土地面積176.9公頃，涉及松江、臨港、青浦、嘉定等11個(gè)區(qū)域。市區(qū)方面目前共有7幅地塊推出，普陀(3幅)、楊浦(3幅)、靜安(1幅)。推介地塊有望在今年第二、三批集中供地中公示。

房源上新，開盤復(fù)市

受疫情影響，上海樓市停擺。3月末至5月底，一批次多個(gè)項(xiàng)目延期開盤，2022年第二批次的房源至6月13日才公布，但也為上海樓市注入新動(dòng)力。

6月13日上海土地市場(chǎng)發(fā)布關(guān)于2022年第二批住宅用地集中出讓信息預(yù)告。本批次共計(jì)供應(yīng)46個(gè)新盤，13151套房源，總上市面積達(dá)149.68萬平方米。

本次供應(yīng)新房項(xiàng)目主要集中在寶山(9盤)、臨港(6盤)、奉賢(5盤)、嘉定(5盤)等遠(yuǎn)郊區(qū)域，從板塊分布來看，第二批次新房主要集中臨港新城(4盤)、南橋新城(4盤)、顧村(3盤)等板塊。

今年的首批房源供應(yīng)33個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約129萬平方米，共計(jì)11812套，對(duì)比之下，二批次供應(yīng)略有放量。

值得注意的是，2021年共集中供應(yīng)6個(gè)批次房源，而因?yàn)?span id="r1rjdb7bl5d5" class="keyword">疫情的影響，今年上半年僅供應(yīng)2個(gè)批次房源。

供應(yīng)上新之外，開盤推售也重新開啟，6月1日，保利·明玥霞光的正式開盤，入圍積分為69.8。

樓市展望

全國寬松的基本面已經(jīng)定調(diào)，上海雖然經(jīng)歷了兩個(gè)月疫情，但上海基本面并沒有發(fā)生改變，短期購房信心受挫，這需要較長(zhǎng)時(shí)間恢復(fù)。

本輪疫情前，上海部分區(qū)域一二手倒掛現(xiàn)象明顯，新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，日光成為常態(tài)。樓市高景氣度下，各種限價(jià)，限售措施頻頻，即使是去年下半年開始的樓市調(diào)整也未能影響到上海的銷售熱度，這一定程度上給了上海樓市極高的安全墊。

若樓市仍然萎靡，上海無疑有著更多的應(yīng)對(duì)之策，5月29日，上海發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，方案中提出了一系列的樓市紓困政策，力度較輕，主要是支持剛需，后續(xù)樓市若仍不如理想，則政策寬松可期。