2021年12月，上海房地產市場新建住宅供需兩旺，第五批次房源供應穩定，月內共有42個項目開盤，其中22盤日光，20盤觸及積分制。

供應上，第五批房源全部取證開盤入市，12月中公布第六批集中入市房源，將于1月中旬陸續開盤，有望帶動成交平穩運行。

土地市場方面，2021年11月29日-12月3日上海第三批集中供地開拍，本次出讓住宅用地57幅。其中27幅為商品住宅類地塊，9幅租賃住房用地及21幅征收安置房用地。

27宗商品住宅用地于11月29日-12月4日分批出讓，27宗商品住宅用地共摘金467億元。

城市更新方面，上海世博、招商蛇口、萬科及中交房地產聯合設立100億上海城市更新引導基金。

八百億后再添百億基金，城更進程再加速

在增量逐漸向存量過渡的時期，城市更新愈發受到重視，上海亦是如此，城市中心城區舊改在各項政策下加速進行。2021年上海中心城區成片二級舊里改造計劃完成量為70萬平方米，2022年為40余萬平方米，這意味著中心城區成片二級舊里改造已至尾聲，而難度更高的零星二級舊里余量為40萬平方米 ，計劃于十四五期間完成。

事實上，城市更新項目擁有體量大、開發周期長、資金要求高等特點，對于上海舊改而言，資金要求更高，實施城市更新比別的城市難度更大 。因此，這種多方聯合設立城市更新基金的模式或將成為行業發展的突破點。

近期，中交聯合萬科、招商蛇口多家房企聯合設立100億上海城市更新引導基金，投資領域聚焦于上海市城區的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目。

這并非上海的第一個城市更新基金，2021年6月2日，上海市宣布成立全國落地規模最大的城市更新基金，總規模約800億元人民幣，上海地產與招商蛇口、萬科、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等國資背景的房企和保險資金紛紛入局。

對于房企而言，與上海地產合作參與城市更新基金將撬動上海城市更新市場，拓展業務發展的第二賽道。因上海城市更新采取政企合作，以區為主的政策，進入城市更新領域需要較強的政府關系，而上海地產作為本地國企，能更好引導著城市更新發展方向。

從基金的出資方來看，上述基金的募集規模為人民幣100.02億元，其中，上海地產與國君創投出資0.01億元，此外，上博出資40億元，中交、萬科、招商蛇口各出資20億元。國君創投與上海地產主要負責基金的投資管理，即尋求優質投資標的、完成土地整理、住房改造等等，而其他參與企業則負責提供資金。

集中供地冷熱分化，上海地產收儲商辦地塊

2021年11月29日-12月3日，上海進行第三批集中供地競拍，本次出讓住宅用地57幅。其中27幅為商品住宅類地塊，9幅租賃住房用地及21幅征收安置房用地。

其中，27宗涉宅地塊全部成交，包括24宗普通商品住宅用地，2宗城中村改造商品住宅用地和1宗雙定雙限地塊，共摘金469.19億元。對比全年三個批次的集中供地情況，溢價率呈現逐步降低的趨勢，其中普通商品住宅用地溢價率分別為5.78%、3.86%、3.33 %。

數據來源：觀點指數整理

本次拍地體現出底價成交與一次報價成交兩極分化的現象，共有9宗地塊溢價，報價過程均觸及中止價，進入一次報價程序，9宗溢價地塊溢價率最高為9.39%，最低為7.99%。

2021年12月9日，上海地產底價競得上海海閔行虹橋商務區3宗商業用地，總成交金額22.7億，平均樓面價10000元/㎡。

上海地產土儲較多，但實際開發較少，許多地塊會在后續出讓給其他房企，本次交易或是為政府攬儲。

2021年下半年上海地產頻繁掛牌出讓旗下項目公司，8月份掛牌虹極置業、虹權置業100%股權以及對應債權，上述兩家公司的主要資產為位于上海閔行區的兩宗商業地塊，總土地面積199.51畝，總建筑面積24.12萬平方米，由上海地產于去年10月競得。

2021年7月份，上海地產掛牌上海弘安里企業發展有限公司80%股權及40.6億元債權，弘安里持有上海虹口區四川北路街道地塊資產，該地塊于2021年2月7日被上海地產競得，總成交價111.35億元。而后，招商和融信競得該項目公司股權及債權。

供需兩旺，房企積極推貨

月內上海樓市供需兩旺，共推出42盤，其中22盤日清，20盤觸及積分制。12月高分盤頻現，有3盤突破80分，分別為九廬、碧云遵邸、萬科天空之城。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

其中，九廬需要98.4的積分才能入圍，九廬位于浦東小陸家嘴核心區域，內環區域的熱門源于限價與供應稀少。雖然上海今年發布了二手住宅指導價政策調控樓市，但內環區域一二手倒掛仍突出，積分認購以來高分盤頻現，區域整體去化優于外環區域。

據觀點指數監測，九廬目前已開三期，分別于2018年10月、2019年8月、2021年12月開盤，銷售均價分別為12.8萬/平方米、12.8萬/平方米及13.5萬/平方米，微幅上漲，去化表現出色，首期及三期均取得開盤當日售罄的佳績。

12月，年底房企積極推貨，沖刺業績并回籠資金，而上海則是房企的主要戰場之一。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

據觀點指數監測，月內有42個項目開盤，處于年內高位，其中多家房企推出多個項目，融創推出4個，萬科、保利、金地等均推出3個項目，本地房企大華也推出2個項目進行年底沖刺。

今年下半年以來房企銷售疲軟，據觀點指數發布的《2021年度房地產企業銷售表現》，12月多家房企銷售同比下跌，環比微增，從結構上看，頭部房企有更大的資源調動能力，因而在12月的沖刺中表現更優。

以融創為例，11月銷售額為367.4億元，12月則恢復至478.2億元的水平，上海區域12月多個項目入市為融創貢獻了超百億的銷售額。

值得關注的是，12月，上海公布第六批集中入市房源，融創又有多盤即將入市，取證近3000套。

本次第六批集中入市房源共計涉及57個項目，總建筑面積約196.9萬平方米，合計17487套房源，環比增加15%，是2021年最后一批次集中入市房源，目前多個項目已完成或正在認籌，將于1月中旬陸續開盤，有助于穩定供應。

2022市場展望：整體穩定與區域分化

展望2022，上海樓市整體仍將維持較高景氣度，但區域分化將加劇。

項目上，上海去化率顯著高于全國市場，在限售價與限地價的背景下，房企能在上海獲得合理的利潤。但區域分化有所加劇，內環項目打新成常態，環外則顯著分化。

傳導到土地市場則表現為熱門地塊受到房企追逐，非中心城區地塊遇冷，城投公司托底的局面仍將存在。

2021年以來，土地端房地聯動穩定價格預期，集中房源入市及積分認購穩定供給，學位房政策及二手住宅指導價政策打擊了炒房客群，一二手倒掛現象有所減弱，住房回歸剛需。

預計，2022上海房地產市場的關鍵詞將是整體穩定與區域分化。