站在風口上，豬都可以飛起來”，小米雷軍不經(jīng)意的一句調(diào)侃被無數(shù)創(chuàng)業(yè)者視為經(jīng)典!

“風口”來自哪里?來自國家的政策導向，來自人口和需求!人在哪，需求就在哪;需求在哪，投資就在哪。人口是國家發(fā)展和消費結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素，也是企業(yè)制定企業(yè)戰(zhàn)略、決定資金投向的重要依據(jù)。

世界發(fā)達國家，城市群和都市圈是規(guī)模最大、最強勁的內(nèi)需市場，產(chǎn)業(yè)、科技、資本和人口高度集聚。

據(jù)全國第七次人口普查，我國城鎮(zhèn)人口9.02億人，與2010年相比增加了2.36億人，城鎮(zhèn)化率達63.89%，上升14.21個百分點。粵港澳大灣區(qū)人口7801萬人，比2010年增加了2189萬人，增幅39%。其中深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山等6市新增常住人口達2040萬人。且隨我國新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進，中心城市、城市群人口還將進一步集聚。

城市運營，正站在“新風口”之上!

一、城市運營，是國家實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的需要

改革開放40多年，我國經(jīng)歷了世界史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程，但作為最關(guān)鍵因素“人”卻被忽視了，重經(jīng)濟發(fā)展，輕生態(tài)管理;重物質(zhì)積累、輕文化發(fā)展;重項目建設(shè)，輕公共服務;重新城建設(shè)，輕舊城更新……不少大城市都不同程度地患上了“城市病”!

城市發(fā)展事關(guān)人民福祉和國家發(fā)展全局!中國經(jīng)濟“三高一低”的粗放型模式已嚴重制約著國家高質(zhì)量發(fā)展。正如國家領(lǐng)導人所說：“決不能吃祖宗飯，斷子孫路”!

十九大報告明確指出：我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。經(jīng)濟增長質(zhì)量要更注重勞動生產(chǎn)率、科技創(chuàng)新等。經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)，改變增長方式勢在必行，以粗放型投入為支撐的經(jīng)濟增長方式必然發(fā)生改變!

城市運營，除政府明令禁止外，凡城市所要，居民所需均可經(jīng)營。統(tǒng)籌好“生態(tài)、生活、生產(chǎn)”三者關(guān)系，充分發(fā)揮房地產(chǎn)為城市發(fā)展和城市居民提供高品質(zhì)生產(chǎn)生活空間、場所和服務的核心價值，住房、寫字樓、長租公寓、商業(yè)綜合體、賓館酒店、倉庫廠房、交通運輸、醫(yī)療健康、教育娛樂、休閑運動、養(yǎng)老托幼等城市所需的一切生產(chǎn)和生活設(shè)施“百花齊放”，吸引人，留住人，培育和孵化新產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)資源優(yōu)化整合、產(chǎn)城融合，取得城市資源的增值和城市高質(zhì)量發(fā)展。

二、城市運營，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要

1998年，國家停止住房實物分配，住房商品化和社會化一日千里，史無前例龐大的購房剛需群體使房地產(chǎn)業(yè)一路高歌猛進!

進入新常態(tài)、新時代，房地產(chǎn)市場環(huán)境時過境遷，住房問題更注重公平正義，市場屬性由單純的經(jīng)濟屬性為主逐漸向社會與民生屬性轉(zhuǎn)變;市場從總體供給不足轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性失衡;“房住不炒”、因城施策，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段;三道紅線、房地產(chǎn)金融集中度管理、住宅用地集中供應，從產(chǎn)、供、需三環(huán)節(jié)制約著房價……疊加新冠疫情的影響，企業(yè)利潤如同“王小二過年”!

土地資源成瓶頸、政府需求轉(zhuǎn)變，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債、高回報的單一住宅開發(fā)銷售模式不能為城市帶來持續(xù)就業(yè)和稅收，不僅浪費了資源，沉淀了巨額資金，還滋生金融和社會穩(wěn)定風險┉┉城市政府更強調(diào)產(chǎn)業(yè)帶動，更注重城市持續(xù)發(fā)展，由增量市場進入存量市場的房企迫切需要轉(zhuǎn)型升級、尋找行業(yè)的“新風口”。

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展模式，對過往粗放的模式進行調(diào)整、革新，有機地平衡產(chǎn)業(yè)、居住和服務的資源利用與發(fā)展關(guān)系，促進資源效能的更大釋放，引導房地產(chǎn)更好地服務于國家高質(zhì)量發(fā)展的大局，成為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民生活服務的有機載體，帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的實體產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等實現(xiàn)資源增效，城市運營是不二的選擇!

三、城市運營本質(zhì)是“房地產(chǎn)+”，中心城市商品房市場仍有可為

房地產(chǎn)具有整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能。一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)都是城市運營中不可或缺的組成部分，充當著主力軍和急先鋒的角色。

城市不能僅有“房”和“地”，沒有“產(chǎn)”(產(chǎn)業(yè))作為支撐，“臥城”“空城”都算不上真正意義的城市，反之也然!這不僅喪失了房地產(chǎn)推動城市可持續(xù)發(fā)展最為重要的功能價值，也有悖城市運營的初衷!

城市運營本質(zhì)是“房地產(chǎn)+”， 但不是單純唯一的房地產(chǎn)開發(fā)，“拿地+建房+賣房” 簡單而粗暴，還必須有城市生產(chǎn)、居民生活所需的一切空間和服務配套，產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相輔相成、相得益彰。合適比例的房地產(chǎn)開發(fā)對于企業(yè)快速實現(xiàn)資金平衡、降低風險，完善城市肌理具有舉足輕重作用!

新常態(tài)房地產(chǎn)市場分化加劇，住房全面短缺、房價普漲成為“昨日黃花”，但部分人口持續(xù)流入的大城市、中心城市由于城市資源聚合的虹吸效應，市場存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，商品住房仍具有較大市場需求。反之人口流出、經(jīng)濟欠發(fā)達、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不完善的中小城市整體潛在需求偏弱，供應已超出當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展需要，房地產(chǎn)任性不得!

順應國家和新技術(shù)、新消費的發(fā)展趨勢，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，以及地方經(jīng)濟和自身比較優(yōu)勢，因地制宜、因勢利導地選準主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，并充分挖掘、放大。堅持錯位特色發(fā)展，避免同質(zhì)和低水平，發(fā)揮房地產(chǎn)資金實力強，客戶資源豐富，善于整合等優(yōu)勢，展開“房地產(chǎn)+”，由主導產(chǎn)業(yè)刺激帶動相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)跨界與整合，開辟贏利新賽道，從而獲得市場認同和商業(yè)價值，進而構(gòu)筑城市和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

四、城市運營要以“人”為核心，從賣房子轉(zhuǎn)向賣生活

城，所以盛民也;民，乃城之本也!

城市承載著人們對美好生活的向往。今天，全國超過三分之二的人口生活在城市，時刻與城市發(fā)生交集。

從解決溫飽到小康，人們對美好生活的追求與日俱增，物質(zhì)需要豐裕，不僅有衣食住行等基本物質(zhì)需求;精神更要求富足，有文化娛樂、體育休閑、健康養(yǎng)老等精神需求、改善性需求。

住房消費從“居者有其屋”升級到“居者優(yōu)其屋”，人們對住房功能的要求從滿足基本居住轉(zhuǎn)為滿足高品質(zhì)生活需要。尤其是突如其來的新冠疫情，人們期盼居住條件更舒適、功能更齊全、環(huán)境更優(yōu)美、生活更便捷、文化更豐富、生活方式更健康，“讓居住更健康”成為新冠疫情后不可逆轉(zhuǎn)的潮流!

妥善處理城市與人、城市與自然、城市與城市的關(guān)系，堅持人民為中心，以人民對美好生活的追求為著力點和出發(fā)點，參與城更新，優(yōu)化城市環(huán)境，創(chuàng)造宜居、宜業(yè)、宜游的優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，從賣房子轉(zhuǎn)向賣生活。讓人們獲得感、幸福感、安全感更充實、更有保障、更可持續(xù)，在城市生活中更方便、更舒心、更美好，應該是城市運營不懈的目標!

未來已來，明天的方向比今天的地位更重要!

在新型城鎮(zhèn)化的蓬勃浪潮中，精明的房企紛紛在“城市運營和服務美好生活”展開探索實踐，將企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的觸角指向城市運營。從2003年開始，星河控股集團便以“城市運營引領(lǐng)者”為使命，旗幟鮮明地提出“要做500年，不做500強”，從增值土地到重塑居住、從布局金融投資到產(chǎn)業(yè)運營、從升級消費到創(chuàng)新體驗，腳踏實地致力于產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、置業(yè)、資本、金融、物業(yè)等業(yè)務板塊打造，形成產(chǎn)城融合的生態(tài)圈，完成了從城市空間提供商向城市運營者的主動轉(zhuǎn)型，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、拓展城市運營提供了借鑒。

行百里者半九十!

今天，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、5G、人工智能、區(qū)塊鏈等智慧服務方興未艾，科技變革正在深刻影響著城市的生產(chǎn)生活模式。

如何順應新科技和新消費的發(fā)展潮流，與時俱進導入資源，激發(fā)城市在“雙循環(huán)”新經(jīng)濟格局中的潛能，為城市提質(zhì)增效賦能……這是城市運營者時刻需要關(guān)注和破解的課題。

始終保持“初心”和“再出發(fā)”的心態(tài)，城市運營永遠在路上!（王韶）