近期港交所消息，陽(yáng)光城旗下物業(yè)公司上海陽(yáng)光智博生活，加入物管赴港IPO的大軍，于6月11日遞表，擬在香港主板上市。同日，物企融信服務(wù)通過(guò)了聆訊，在不久將來(lái)登陸港交所主板。

港股物管行業(yè)的后備軍再次擴(kuò)容。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至6月15日，港股物管行業(yè)今年計(jì)劃有42家新上市公司，全部在主板上市。

去年開始，物企掀起赴港上市熱潮。今年港股物管分拆上市熱還在延續(xù)。根據(jù)恒生指數(shù)公司統(tǒng)計(jì)，2020年有18家物管公司在香港上市。而2021年以來(lái)，截止6月15日，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有30家物管公司正在港交所遞表排隊(duì)中，其中融信服務(wù)、中駿商管以及越秀服務(wù)三家物管企業(yè)已經(jīng)通過(guò)了上市聆訊。

在物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、港交所提升主板IPO盈利規(guī)定、抬高上市門檻的大背景下，物業(yè)股的上市熱潮卻絲毫不減。資本市場(chǎng)大放光彩背后，物業(yè)板塊的投資價(jià)值究竟如何?

物企于政策窗口期爭(zhēng)相進(jìn)場(chǎng)

資本邦分析，港股物業(yè)板塊上市熱潮的背后，既有板塊自身的高估值因素影響，也與港交所將于2022年提高上市門檻的決策有關(guān)，同時(shí)也有房企計(jì)劃分拆物業(yè)業(yè)務(wù)以達(dá)到融資目的或輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的因素影響。

(一)港股板塊估值高

物業(yè)管理最早起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，作為地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)升級(jí)的體現(xiàn)，物管企業(yè)產(chǎn)生之初便因具備商業(yè)模式好、成長(zhǎng)性高、現(xiàn)金流好、周期屬性弱等特征而深受資本市場(chǎng)青睞。截至2021年6月8日，港股物業(yè)板塊平均市盈率超過(guò)33倍，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率(12倍)，充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高度認(rèn)可。

港股物業(yè)股的高估值背后是該行業(yè)快速擴(kuò)張的規(guī)模和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)預(yù)期。據(jù)中指院等機(jī)構(gòu)估算，至2030年，全國(guó)物業(yè)管理面積將達(dá)到318億平方米，對(duì)應(yīng)收入規(guī)模約2萬(wàn)億元。同時(shí)，隨著人們消費(fèi)水平的提升，物業(yè)服務(wù)的行業(yè)價(jià)值亦將進(jìn)一步凸顯。

在高估值的吸引下，大量物管公司紛紛赴港上市。

(二)政策催化劑

物企掀起赴港上市熱潮的另一個(gè)原因或許是受到了港交所政策的催化作用。

2021年以來(lái)，港交所經(jīng)過(guò)審慎考慮響應(yīng)人士的意見(jiàn)，決定上調(diào)主板上市盈利要求的幅度，主板盈利規(guī)定擬調(diào)高60%，自2022年1月1日生效。

根據(jù)修訂后的盈利調(diào)高幅度，主板上市申請(qǐng)人于三年?duì)I業(yè)紀(jì)錄期的股東應(yīng)占盈利必須符合以下最低要求：最近一個(gè)財(cái)政年度不低于3500萬(wàn)元;及前兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于4500萬(wàn)元(三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)元)。

專業(yè)人士預(yù)測(cè)，對(duì)于小型物企而言，隨著上市門檻的提高，未來(lái)上市難度將加大。

因此，該類物企想抓住窗口期盡快上市以打通融資渠道，來(lái)為以后擴(kuò)張做準(zhǔn)備。

據(jù)預(yù)測(cè)，在港交所主板上市政策收緊的窗口期內(nèi)，2021年物企上市熱潮將持續(xù)。

(三)房企本身融資和擴(kuò)張需求

除了資本市場(chǎng)和政策因素外，房企本身也有分拆物管上市的動(dòng)力。

從房地產(chǎn)行業(yè)的層面來(lái)看，“三道紅線”出臺(tái)之后，房企融資變得尤為困難，資金監(jiān)管更加嚴(yán)格。

從經(jīng)營(yíng)模式上看，物業(yè)屬于輕資產(chǎn),擁有較強(qiáng)的現(xiàn)金流,這是資本市場(chǎng)青睞的原因之一。對(duì)于房企來(lái)講，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因。于是，分拆物業(yè)上市成為房企改善財(cái)務(wù)的辦法之一，通過(guò)股權(quán)融資的方式，拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)杠桿。

以中駿集團(tuán)分拆旗下中駿商管謀求上市為例，中駿集團(tuán)在2020年突破了千億門檻，與此同時(shí)，其負(fù)債率和融資成本也有所上漲，現(xiàn)金流不斷承壓。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，于2020年12月31日，公司負(fù)債總額高達(dá)1314.62億元人民幣(下同)，凈負(fù)債比率約為59.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%。2020年，中駿經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~為33.78億元，較2019年的70.88億元直接腰斬;投資活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~為43.19億元，同比下降33.07%;融資活動(dòng)所得現(xiàn)金流量?jī)纛~57.32億元，同比下降了66.54%。

分拆物業(yè)上市以通過(guò)股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益，或許這是企業(yè)降杠桿，尤其是降低資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率的首選手段。

隨著物業(yè)公司擁抱資本市場(chǎng)的熱情愈發(fā)高漲，行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)步伐加速明顯。上市物業(yè)管理公司充沛的現(xiàn)金流將促使管理面積加速向頭部物業(yè)公司集中。

資本邦注意到，從募資用途來(lái)看，多家物管企業(yè)表示將IPO募集資金主要用于尋求擴(kuò)張并購(gòu)的機(jī)會(huì)，擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)規(guī)模作為首要目標(biāo)。

實(shí)際上，今年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)大規(guī)模并購(gòu)案例不斷出現(xiàn)。

以碧桂園服務(wù)為例，今年3月份公布了收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)的計(jì)劃。

收購(gòu)公告顯示，要約人碧桂園物業(yè)香港控股有限公司(碧桂園服務(wù)全資附屬)與賣方一(藍(lán)光和駿)訂立協(xié)議一。藍(lán)光和駿擬以49.64億元(人民幣，下同)轉(zhuǎn)讓藍(lán)光嘉寶服務(wù)65.04%股權(quán)予碧桂園服務(wù)。

同時(shí)，碧桂園物業(yè)還以2.35億元從寧波嘉乾收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)548.63萬(wàn)股H股，占其于3月22日的全部股權(quán)約3.08%;以2.33億元收購(gòu)成都嘉裕持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)543.54萬(wàn)股H股，占其同日持有全部股權(quán)約3.05%。

上述交易完成后，藍(lán)光嘉寶服務(wù)將由碧桂園服務(wù)擁有71.17%股權(quán)，公司將成為碧桂園服務(wù)的附屬公司。

此外，弘陽(yáng)服務(wù)計(jì)劃擬7353.6萬(wàn)元人民幣收購(gòu)高力物業(yè)及江蘇高力美家各80%股權(quán);佳源服務(wù)去年年末上市后進(jìn)行了首次收并購(gòu)，擬1.41億元收購(gòu)保集物業(yè)100%股權(quán)。

貝殼研究院策略研究分析師郭翰指出，并購(gòu)優(yōu)良標(biāo)的會(huì)越來(lái)越少，而收購(gòu)溢價(jià)會(huì)逐漸攀高。物業(yè)行業(yè)的規(guī)模戰(zhàn)將愈演愈烈，2021年將是物業(yè)行業(yè)的收購(gòu)整合大年，規(guī)模話語(yǔ)權(quán)的爭(zhēng)奪將是未來(lái)行業(yè)的重頭戲。

物業(yè)股估值分化愈演愈烈

雖然大部分的物管公司在奔赴港交所的路上你爭(zhēng)我趕，但I(xiàn)PO高潮相應(yīng)地也加速了物業(yè)管理板塊的結(jié)構(gòu)分化，且分化具有持續(xù)性。一邊是物管公司上市潮的如火如荼，另一邊是物管公司上市后的破發(fā)潮。

在IPO持續(xù)擴(kuò)容的大環(huán)境下，擁有強(qiáng)大母公司優(yōu)勢(shì)、差異化競(jìng)爭(zhēng)的物管公司似乎更能獲得投資者的偏愛(ài)，隨著時(shí)間推移，進(jìn)而形成強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。

比如2018年6月上市的碧桂園服務(wù)，三年股價(jià)整體持續(xù)上漲，如今市值高達(dá)2535億港元，雄踞港股物業(yè)板塊市值榜首。

但是，“部分缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力也不具備長(zhǎng)期成長(zhǎng)的物業(yè)管理公司，未來(lái)將面臨被市場(chǎng)邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。” 中信證券首席基地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰指出。

事實(shí)證明，物企上市即遇股價(jià)破發(fā)的情況并不鮮見(jiàn)。

比如2021年1月18日上市的宋都服務(wù)，上市首日即破發(fā)，跌幅達(dá)36%，隨后股價(jià)一路下行，上市至今已累計(jì)跌去56.8%。

據(jù)悉，宋都服務(wù)集團(tuán)于1995年在杭州成立，是一家浙江省綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，集團(tuán)于2017年、2018年、2019年及2020 年按物業(yè)管理綜合實(shí)力計(jì)在「中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)」中分別排名第81、第71、第65及第56。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，集團(tuán)于2020財(cái)年實(shí)現(xiàn)年內(nèi)收益3290萬(wàn)元，同比下降6.5%;經(jīng)調(diào)整凈收益為4710萬(wàn)元，同比上升12.9%。

展望

因?yàn)檩p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、高確定性、高成長(zhǎng)性的特點(diǎn)，物企一度到資本市場(chǎng)的追捧。

隨著行業(yè)政策迎來(lái)多重利好，物業(yè)管理行業(yè)正迎來(lái)“黃金時(shí)代”。物企扎推上市后，公司之間的較量亦會(huì)愈演愈烈，比拼規(guī)模擴(kuò)張速度進(jìn)一步加快。物管行業(yè)勢(shì)必將在整合吞并之后迎來(lái)新的局面。最終誰(shuí)會(huì)逆境突圍讓人期待。